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年末回款难 房企“牵手”信托

2018-12-17 08:44:51  人民网-国际金融报      参与评论()人

“后续企业的融资情况会有所改善,包括房企资金回笼,房屋销售业绩变好,或者银行对地产的态度有所转变,都会对融资形成影响。但房企首先要熬过这个冬天。”

“临近年底,房企现金流压力大,需要提前融资,加快资金回笼,为明年的业务布局做准备。”12月13日,某信托公司企业金融部投融资项目经理对《国际金融报》记者透露,在银行吃了“闭门羹”的房企只好转向信托公司,信托成了房企融资的重要渠道。不过,目前大多数信托公司只为大型的房企提供融资,不再做中小房企业务。

该人士进一步对记者表示,目前房企通过信托融资的成本在15%至18%,甚至高达20%。但即便融资成本如此之高,房企也只能选择和信托公司合作,因为现在融资太难了。

临近年末,房地产行业对资金的“饥渴”愈发严重。同策研究院监测显示,2018年11月份,40家典型上市房企信托贷款融资金额达到73.6亿元,环比上涨62.3%。此外,用益信托网最新数据显示,11月份,房地产信托成立规模达到581.35亿元,环比增长48.07%,占比超过三成。

房企“牵手”信托

在市场流动性趋紧的环境下,信托渠道对于持续背负资金压力的房企来说,显得更为重要。

11月21日至11月24日,包括正荣地产、花样年集团、福晟集团和泰禾集团在内的房企,分别与兴业信托和光大信托签署合作协议,由信托公司为其提供综合授信。其中,光大信托为泰禾集团提供了200亿元的综合授信额度,与花样年集团和福晟集团也分别签署了100亿元的合作协议;兴业信托则为正荣地产提供了100亿元的授信额度。

用益信托网数据显示,截至2018年12月13日,用于房地产行业的信托产品共有4349个,金额为8369亿元,占到整个信托融资规模19646亿元的42.6%。

为何房企纷纷紧抱信托大腿?

有业内人士透露,作为房企融资的主要渠道,银行必须严格按照“四三二”(即四证齐全,项目资本金比例为30%,具有二级开发商资质)要求为房企发放贷款。很多有资金需求的房企并不符合要求。

用益信托网相关分析师指出,信托公司正变身为地产企业“输血”的重要渠道。从房地产公司的角度看,监管对房地产行业保持高压态势,房企的融资渠道收缩,资金链紧张,融资成本上升,加上年末市场流动性紧张,房地产企业对于资金需求上升。而随着房地产市场有转冷的趋势,信托公司也进一步加强了风控、抬升房企融资的门槛。

融资成本高企

“在目前情况下,信托是可以为房企提供续命钱的。”上述项目经理对记者表示,多数信托公司都提高了房企融资门槛,比如只选择与全国排名前20的开发商合作,且要求是上市公司,小型房企基本被拦在门外。“对于房企来说,融资成本高并不是大问题。在‘粥多僧少’的情况下,只要能拿到融资,再高的融资成本,房企也愿意出”。

据该项目经理介绍,目前房企通过信托融资的成本在15%至18%,甚至高达20%。“即便这么高的成本,信托公司选择房企合作时,还要求有抵押物。小地产商如果没有关系的话,信托公司并不会给予融资,除非是一线城市或者在当地排名靠前,抑或是信托公司的股东”。

某信托业人士在接受媒体采访时称,一家排名前五的地产公司去年信托发行成本在8.5%左右,今年可以接受13.5%。而一些中小地产公司的发行成本则更高,基本都在18%左右。

“15%的成本算是比较高的,如果企业接受如此高成本的融资,说明已经非常缺钱,房企的资金压力很大。”上海易居研究院智库中心研究总监严跃进对《国际金融报》记者表示,从实际情况来看,不同企业有不同的资金压力,对于融资渠道比较窄的房企来说,成本就会上升。从行业的整体背景来看,资金面还是偏紧。

严跃进同时表示,融资成本高与近年的政策调控有很大关系,去杠杆在地产市场形成很大的影响。“后续企业的融资情况会有所改善,包括房企资金回笼,房屋销售业绩变好,或者银行对地产的态度有所转变,都会对融资形成影响。但房企首先要熬过这个冬天”。

信托行业资深分析师袁吉伟对《国际金融报》记者表示,房企毛利高,所以能够承受的借款成本要远高于一般实体企业。而且,解决了短期流动性,也避免资金链断裂或违约风险,这也促使房企成本容忍度的提高。

那么,为何信托公司不“待见”中小型房企?

“因为大型房企的抗风险能力较强。”严跃进认为,大型房企拥有大量一二线城市的住宅用地或商业用地,资产质量高,变现能力强。

同策研究院总监张宏伟指出,信托融资成本与融资期限、资金数量、抵质押措施等多种因素相关,但融资方的实力水平往往更被信托机构看重,因此不同房企依托信托进行融资的成本也不相同。

信托主动转型

在房企对信托融资需求加大的同时,房地产信托产品的收益率也在节节攀升。

12月12日,浙金信托发行的5亿元“汇业325号佳兆业佛山项目集合资金信托计划”最高预期收益率达到9.4%。近期,东莞信托、苏州信托发行的两款房地产信托收益率则达到了10%。

相关统计数据显示,今年前三个季度,集合信托市场上成立的房地产信托产品平均收益率分别为7.71%、7.88%和8.07%。进入第四季度,截至11月29日,房地产信托产品的平均收益率已达到8.45%。

上述用益信托网分析师指出,随着年末临近,市场的资金流动性极可能进一步收紧,集合信托产品收益率上升趋势持续的可能性较大。

业界认为,房企与信托公司频频“合作”的背后,既是房企缺钱的现状,也是信托公司的主动选择。

“信托公司选择房地产信托作为转型期间业绩支撑的理由比较明确:房地产市场发展较为成熟,项目风险较易于把控,业务模式比较成熟。”上述用益信托网分析师表示,从信托公司的角度来看,2018年对于信托而言是痛苦转型的一年,创新业务体量小,还无法取代融资类业务的地位。信托公司一方面提高房企的融资门槛,信托资金逐步向行业头部的房企和经济较为发达地区的项目集中;另一方面,房企现阶段的融资需求高涨,信托公司大幅提升了房地产类信托的收益。因此,现阶段选择开展房地产类信托既控制风险,又保证了信托业务的总量。

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